Grazie all’analisi Casa Asciutta di Archimede, un immobile del 1940 è stato risanato da problemi di umidità gravi e diffusi.
Ma la notizia migliore per il committente è che il risanamento non ha richiesto investimenti aggiuntivi oltre agli interventi già messi a budget per la ristrutturazione.
L’immobile, in disuso da anni, si trovava in zona Treviso Sud ed era di proprietà della società immobiliare LKD Srl.
I segni del problema di umidità erano evidenti e destavano grande preoccupazione, considerando che LKD Srl era intenzionata a ristrutturare l’immobile per rivendere al più presto 4 unità abitative.
La proprietà temeva di dover destinare ingenti risorse economiche ad interventi di risanamento specifici quali barriere chimiche o dispositivi di elettrosmosi. Anche perché l’immobile era situato in una zona con falda acquifera alta.
In data 12 agosto 2022, LKD Srl ha affidato ad Archimede l’analisi strumentale diagnostica per comprendere le cause dei fenomeni di umidità e individuare le soluzioni.
Carta d’identità dell’immobile da risanare
Anno di costruzione: 1940
Interventi edili eseguiti in passato: ristrutturazione pesante nel 1974
Geologia del territorio: falda acquifera alta
Interventi edili programmati:
- ristrutturazione integrale nel 2023 (fine lavori allo stato attuale fine 2023, inizio lavori non prima di fine 2022);
- essendo un immobile tutelato, era in previsione l’applicazione di un rivestimento termico dal lato interno;
- demolizione di tutti i divisori interni.
Segnalazioni del committente: “nell’immobile si erano verificate delle perdite idrauliche nell’appartamento a nord del piano primo, proprio sopra i locali bagno e cucina del piano terra a nord.”
Il problema di umidità
L’immobile presentava evidenti fenomeni di umidità al piano terra, ovvero:
- umidità di risalita in tutto il piano terra, con danni variabili nelle murature;
- aloni di umidità;
- scrostamenti ed efflorescenze saline sulle murature e su alcuni soffitti;
- macchie di muffa, sia sui soffitti che su alcune murature.
Avvio del progetto di risanamento dall’umidità: i risultati dell’analisi diagnostica Casa Asciutta
Il giorno 3 novembre 2022, i tecnici Archimede hanno eseguito l’analisi diagnostica Casa Asciutta.
Dalle misurazioni ponderali nei punti di misurazione (di seguito denominati con la sigla “M”) è emerso che, nelle murature perimetrali ed intermedie, nonostante gli ammaloramenti presenti, i valori di umidità erano principalmente regolari e poco critici.
Tali valori erano bassi perché, come ha rilevato il tecnico Archimede, nella ristrutturazione del 1974 era stato eseguito un intervento di taglio meccanico alla base delle murature, con riempimento di malta osmotica.
Il taglio meccanico svolgeva la sua funzione solo in parte, perché era by-passato internamente ed esternamente dagli intonaci.
La presenza del taglio meccanico era completamente sconosciuta al proprietario. È stata rilevata solo grazie all’intuizione di Archimede: visto che i valori bassi riscontrati al di sopra della linea di taglio erano discordanti con i valori appena sotto alla linea, il tecnico ha indagato in modo più approfondito con un piccolo rilievo critico.
Diversa era la situazione nei punti di misurazione M6 e M7 (confinanti con la centrale termica), M11 (vicino al bagno) e M13, dove sono stati rilevati valori di umidità critici.
Nelle murature della centrale termica (punti M24 e M26) sono stati rilevati valori critici e molto critici.
Nella pavimentazione interna, i valori erano critici sia nel massetto che nel sottofondo (punti M20, M21 e M22).
Infine, valori critici sono stati rilevati anche nella pavimentazione esterna (punti M23, M24 e M25).
Nell’immobile non erano presenti segnali di fenomeni di umidità di tipo ambientale (ad esempio, macchie di muffa in corrispondenza dei ponti termici).
Abbiamo quindi appurato che i valori critici erano imputabili a fenomeni di umidità di tipo edile quali:
- umidità residua da perdite idrauliche;
- imbibizione laterale dal marciapiede;
- umidità igroscopica dai sali minerali;
- umidità di risalita nei pavimenti e nei loro sottofondi.
Non abbiamo escluso anche una minima componente di umidità di risalita nelle murature, che poteva però essere considerata trascurabile (visti i valori inferiori al 4%).
Causa dell’umidità #1: Umidità residua da perdite idrauliche a pavimento
I valori regolari e poco critici nella maggioranza delle murature dimostravano che si trattava principalmente di umidità residua e igroscopica causata dai sali da precedenti fenomeni imbibitivi.
I fenomeni imbibitivi erano riconducibili a perdite idrauliche nel pavimento con l’influenza di imbibizione laterale dalle pavimentazioni esterne.
Ad avvalorare l’imbibizione per perdite idrauliche, erano i valori critici rilevati nel pavimento interno, che nelle vicinanze delle perdite idrauliche risultavano nettamente superiori rispetto a quelli delle murature.
Causa dell’umidità #2: imbibizione laterale dal marciapiede
I valori delle murature perimetrali dal lato esterno (punti M23, M24 e M25), a ridosso delle pavimentazioni esterne e delle pavimentazioni stesse, erano più elevati rispetto ai punti corrispondenti sul lato interno (rispettivamente punti M18, M6 e M14).
I dati confermavano quindi i fenomeni di imbibizione laterale per assenza di un’efficace impermeabilizzazione tra i due elementi strutturali.
Causa dell’umidità #3: umidità igroscopica dai sali minerali
La presenza di umidità igroscopica è stata indagata tramite analisi e misurazione dei sali, la terza fase del processo Casa Asciutta.
I sali assorbono naturalmente umidità (umidità igroscopica). Quando cristallizzano espandono il loro volume, rovinando muratura e/o finitura.
L’analisi dei sali mediante appositi reagenti ha evidenziato:
- irrilevante concentrazione di sali cloruri in tutti i quattro punti esaminati. I cloruri si riconoscono per la formazione di piccoli cristalli biancastri, sono molto igroscopici e a 25°C cristallizzano con umidità atmosferica vicina al 30%, rendendo difficile l’asciugatura del muro;
- media/elevata concentrazione di sali NITRATI in tutti i punti esaminati da S1 a S4. I nitrati sono di origine organica, si trovano comunemente nei terreni di campagna, nei locali come le stalle, nelle costruzioni rurali, nei luoghi adibiti a sepolture, ecc… Sono devastanti per le murature, e cristallizzano con umidità relativa del 50% o inferiore;
- elevata concentrazione di sali SOLFATI in tutti i punti esaminati da S1 a S4. I solfati si trovano comunemente nei materiali da costruzione. Sono molto igroscopici e solubili, cambiano facilmente stato fisico, e il loro aumento di volume comporta aumento di tensione nella muratura, che si disgrega rapidamente.
I valori rilevati chiarivano che gli ammaloramenti visibili sulla muratura (aloni di umidità, efflorescenze saline, scrostamenti, distacco intonaco, ecc…) erano riconducibili all’umidità igroscopica dei sali minerali (trasportati nelle murature dall’umidità).
Causa dell’umidità #4: umidità di risalita nei pavimenti e nei loro sottofondi
La leggera presenza di umidità riscontrata nelle pavimentazioni, laddove non vi erano guasti idraulici, era riconducibile a due fattori:
- l’ovvia assenza (vista l’epoca costruttiva) di efficaci impermeabilizzazioni;
- la presenza del sub-strato di inerte arido.
Ad ogni modo, era già in programma la rimozione delle vecchie pavimentazioni interne e dei loro sottofondi per realizzare un vespaio areato, in ottemperanza all’attuale normativa tecnico-sanitaria.
Risanamento dall’umidità definitivo: il Piano di Risanamento Casa Asciutta
Una volta stabilite le origini dell’umidità, i tecnici Archimede hanno definito il Piano di Risanamento con specifiche istruzioni per contrastare le singole cause.
Ecco gli interventi presentati al committente, con l’ordine cronologico da rispettare per garantire la risoluzione del problema.
Intervento 1: demolizione intonaci
Il primo passo del risanamento era demolire gli intonaci il prima possibile, così da agevolare la massima deumidificazione delle murature e l’espulsione dei sali.
È sempre consigliato sfruttare il massimo del tempo di cantiere per questa delicata fase.
Intervento 2: nuova pavimentazione interna con vespaio areato
Il secondo intervento da eseguire era la realizzazione di una nuova pavimentazione interna con vespaio areato, demolendo totalmente la pavimentazione esistente e il sottofondo.
Il nodo cruciale per l’efficacia del vespaio nel contrastare l’umidità di risalita nei pavimenti riguardava la modalità per creare l’aerazione bassa.
A differenza delle classiche griglie di areazione a muro, i tecnici Archimede hanno ideato un’esclusiva soluzione per ridurre o eliminare i fenomeni di condensa estiva nel vespaio.
Questa soluzione avrebbe consentito di:
- rimuovere facilmente qualsiasi sversamento accidentale di acqua nel vespaio (rottura idraulica, allagamento per alluvione, o fenomeni minori);
- ottenere una facciata più elegante perché completamente priva di prese d’aria antiestetiche.
Intervento 3: rifacimento parziale/totale della pavimentazione esterna
Per eliminare la componente di imbibizione laterale dalla pavimentazione esterna, era necessario rifare parzialmente/totalmente la pavimentazione, impermeabilizzando con guaina bituminosa la muratura perimetrale.
Il risvolto della guaina bituminosa doveva essere eseguito oltre la quota dell’attuale taglio meccanico con cemento osmotico.
L’intervento nella pavimentazione esterna poteva contribuire ad una parziale o totale riduzione dei valori di umidità alla base delle murature.
Intervento 4: attendere (e verificare) la deumidificazione delle murature
La quarta fase consisteva nell’attendere una parziale o totale deumidificazione delle murature per un periodo di circa 1-3 mesi.
Al termine del periodo di deumidificazione, il Piano consigliava di ripetere le misurazioni ponderali per verificare la totale deumidificazione delle murature e l’eventuale presenza di umidità di risalita residua.
Intervento 5: rifacimento finiture interne ed esterne
Solo una volta verificata l’avvenuta deumidificazione e terminati gli interventi precedenti, sarebbe stato possibile procedere con il rifacimento delle finiture interne ed esterne.
Vista la concentrazione critica di sali, soprattutto nitrati, era fondamentale utilizzare gli specifici cicli di intonacatura delineati nel Piano di Risanamento.
Il Piano presentava nel dettaglio:
- i prodotti compatibili con i sali rilevati;
- le modalità di applicazione;
- i tempi di asciugatura da rispettare.
Inoltre, vista la presenza del taglio meccanico, l’intonaco doveva essere posato senza creare by-pass in corrispondenza della linea di taglio.
Conclusioni: un problema di umidità risolto senza nessuna spesa aggiuntiva, grazie all’analisi diagnostica
Da questo progetto emergono spunti di riflessione particolarmente significativi.
Nonostante le sfide poste dal marcato degrado dell’immobile, le soluzioni proposte da Archimede nel Piano di Risanamento Casa Asciutta non hanno comportato alcuna spesa aggiuntiva per LKD Srl.
La società aveva infatti già pianificato una ristrutturazione completa, prevedendo nel budget tutti gli interventi edili necessari al risanamento.
Per essere più specifici:
- la sostituzione degli intonaci è prassi comune in tutte le ristrutturazioni, pertanto la loro rimozione e sostituzione erano già in programma;
- la realizzazione della nuova pavimentazione interna con vespaio areato era necessaria per adeguarsi all’attuale normativa tecnico-sanitaria;
- anche il rifacimento della pavimentazione esterna era stato anticipato prima di coinvolgere Archimede.
Per avere la certezza di eliminare i problemi di umidità, LKD Srl ha applicato meticolosamente le indicazioni fornite da Archimede durante i singoli interventi.
Possiamo concludere che la diagnosi di Archimede ha permesso a LKD Srl di evitare spese aggiuntive di decine di migliaia di euro in barriere chimiche o dispositivi di elettrosmosi.
Questi ultimi sono interventi invasivi che vengono spesso raccomandati nel settore edilizio per risolvere gravi problemi di umidità; ma, come dimostrato, nel nostro caso si sarebbero rivelati superflui.
È fondamentale riconoscere che ogni edificio ha la sua storia e le sue peculiarità. Il modus operandi descritto non è applicabile indiscriminatamente a qualunque immobile datato.
Ma è proprio questo il cuore del messaggio:
prima di intraprendere lavori di ristrutturazione di un edificio con gravi problemi di umidità, l’immobile dovrebbe essere sottoposto ad un’analisi diagnostica.
Un approccio al risanamento basato sui dati scientifica assicura che le soluzioni adottate siano efficaci nel risolvere il problema all’origine, salvaguardando l’investimento della proprietà.