In questo articolo ti parlerò dei problemi di umidità nelle vecchie case da ristrutturare.
Oltre a scoprire quali sono le tipologie di umidità che affliggono questi immobili, prima e dopo i lavori, vedremo come riconoscere le case umide e come impostare una ristrutturazione-risanamento, con l’obiettivo di eliminare i problemi di umidità (in modo definitivo).
Ristrutturare una casa vecchia: i problemi di umidità
Tieni a mente una cosa: oltre a curare i problemi già presenti (prima dei lavori), devi evitare di aggiungere nuovi problemi durante le opere edili.
Prima dei lavori
Iniziamo dalle tipologie che colpiscono spesso gli immobili datati e bisognosi di cure:.
- umidità ascendente (risalita)
- umidità igroscopica causata da sali
- imbibimenti o infiltrazioni dall’alto o laterale
- imbibimenti o infiltrazioni per acque pluviali non regimentate
Dopo i lavori
A opere concluse, l’immobile potrebbe soffrire di altre tipologie di umidità che – nei risanamenti scorretti – si andranno a sommare alle tipologie già viste.
Nello specifico:
- umidità da condensa
- condensa interstiziale
- umidità residua da lavori edili
La terza ed ultima è tipica delle ristrutturazioni.
I lavori richiedono grandi volumi d’acqua, in parte trattenuta dai materiali (es. pareti e massetti) anche in seguito alla messa in opera. A distanza di qualche mese dal termine dei lavori, quell’acqua ricompare sotto varie “forme”: macchie di umidità, efflorescenze saline, scrostamenti, muffa e – di rado – con odori.
Per scongiurare la comparsa di umidità dopo la ristrutturazione di una vecchia casa, oltre a risolvere i problemi presenti, bisogna evitare altri problemi durante i lavori e rispettare la naturale deumidificazione dei nuovi materiali.
Come si riconosce una casa umida?
Riconoscere una casa umidità non è difficile.
Esistono dei segnali evidenti che puoi cercare già durante il primo sopralluogo sull’immobile.
I 6 segnali:
- intonaci scrostati o staccati
- efflorescenze saline su pareti
- sali bianchi sui pavimenti
- ripristini di intonaci (evidenti)
- pietre e marmi corrosi dai sali
- macchie di muffa
Sono campanelli d’allarme che non dovresti ignorare, perché la loro presenza significa che l’immobile ha almeno un problema legato all’umidità, risolvibile con un risanamento (in corso di ristrutturazione).
Odore
L’odore di muffa o “marcio”, invece, non è segnale inequivocabile della presenza di umidità o – quantomeno – di seri fenomeni di umidità.
A volte l’odore riguarda solo intonaco e/o sottofondo dei pavimenti, e sparisce coi lavori.
Se rimane anche dopo le opere edili, significa che il risanamento era scorretto.
Il piano terra era stato interessato nei primi anni di abbandono da ingenti perdite idrauliche.
Le murature necessitano di un risanamento dai sali minerali e dall’umidità igroscopica causata dai sali stessi ma di nessun altro intervento risolutivo.
Tabella: Le misurazioni ponderali dell’umidità nella muratura ha rilevato quantità di umidità riconducibili alla naturale umidità di quel tipo di muratura.
L’immagine qui sopra invece, ad esempio, mostra un muro rovinato ma “asciutto”. In questo caso, le scrostature si devono al cedimento delle finiture (perdita di adesione al supporto).
Il problema dei sopralluoghi nelle case
Il problema dei sopralluoghi visivi è che non sono esaustivi.
Cercare i segnali di umidità è il minimo – e ti consiglio di farlo – ma ricorda che non potrai identificare causa e gravità dell’umidità, né tantomeno l’intervento necessario e il relativo costo delle opere.
Nemmeno il tuo tecnico o il titolare dell’impresa potranno rispondere con assoluta certezza, perché sono necessarie analisi e misurazioni diagnostiche che quasi nessuno esegue, prima dell’apertura del cantiere.
Di questo aspetto fondamentale (le analisi) parlerò nell’ultimo capitolo.
Ristrutturazione casa vecchia: lo stato dell’immobile
Oltre a cercare i segni dell’umidità, ti suggerisco di analizzare anche lo stato d’uso dell’immobile: come si presenta?
#1 Abbandono totale
Qui parliamo delle case abbandonate a sé stesse da molti anni (decenni).
Per rendere l’idea, mi riferisco ai classici ruderi con tetti collassati, in parte o del tutto, con pluviali penzolanti, facciate rovinate…etc.
In questi casi conviene sempre demolire l’immobile, per ripartire dalle fondamenta, a meno che la casa non sia accostata a edifici, a ridosso di una strada pubblica (muri perimetrali a confine col marciapiede) o sotto vincoli (architettonici o di altro genere).
Consiglio la demolizione anche se non hai ampi tempi di attesa.
Te lo dico perché durante la ristrutturazione di una vecchia casa abbandonata devi rispettare anche la naturale deumidificazione dei materiali.
Nello specifico:
- deumidificazione dell’umidità presente prima dei lavori (es. acqua piovuta in casa, per il tetto mancante)
- umidità di risalita, presente anche in normali condizioni
- asciugatura dei nuovi materiali edili
La deumidificazione naturale richiede dai 24 ai 36 mesi (nei casi più gravi).
#2 Abbandonata da poco tempo/anni
La situazione peggiore, per un acquirente.
Spesso, in questi casi, i committenti seguono i consigli di progettisti, imprese e consulenti, che suggeriscono interventi senza alcuna analisi preliminare.
“Le macchie di muffa sono normali perché la casa è chiusa da quale anno”.
“Per l’umidità di risalita useremo un intonaco deumidificante”
Affermazioni simili, basate su ipotesi e dette in buona fede, possono creare seri problemi dopo la ristrutturazione, anche a distanza di anni dal termine lavori.
La seconda dichiarazione, in particolare, ignora i limiti dei materiali edili, che non fanno certo miracoli (es. l’intonaco deumidificante).
Se ti fermi alle dichiarazioni, senza approfondire i problemi, corri il rischio di perdere l’occasione di eseguire un risanamento duraturo, durante la ristrutturazione.
#3 Abitata
Tale situazione comprende tre tipologie di immobili.
- Immobili sani: non presentano i segnali visti. Se l’intervento è circoscritto, si riduce il rischio di provocare nuovi danni d’umidità.
Al contrario, con ristrutturazioni integrali/importanti, fa’ attenzione a non creare altri danni all’abitazione (chiedi un’analisi strumentale). - Immobili all’apparenza sani: nascondono gravi problemi di umidità dietro a intonaci, contropareti…etc.
Queste abitazioni richiedono un vero e proprio risanamento. - Case rovinate: hanno bisogno di una cura (ovviamente).
Ristrutturazione casa antica: come procedere?
Rimane un’ultima questione rilevante.
Come ho spiegato, le valutazioni preliminari sinora viste non ti permettono di identificare con certezza assoluta la causa/e la gravità dell’umidità.
Molte persone iniziano i lavori e il “risanamento” fidandosi del parere del tecnico o dell’impresa, ma senza analisi (con strumenti idonei!) diventa questione di fortuna.
Con la classica procedura, corri il rischio di investire soldi, tempo ed energie in opere edili inutili e costose.
Se invece vuoi traslocare senza temere rogne, hai bisogno di analisi strumentali scientifiche: quelle del nostro metodo Casa Asciutta™, che include anche la redazione del progetto tecnico di risanamento delle murature.
Grazie al piano di risanamento – unito al progetto di ristrutturazione dell’impresa o del tecnico – puoi fare le corrette valutazioni economiche prima di iniziare la ristrutturazione.
L’analisi va richiesta contestualmente all’inizio dello studio di fattibilità del progetto di ristrutturazione.